La cession de parts de SCI est désormais soumise à de nouvelles exigences. Une mesure introduite par la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales modifie les modalités de réalisation de ces opérations. L’objectif est de renforcer la sécurité juridique des transactions et de lutter plus efficacement contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Fin des actes sous seing privé pour les cessions de parts de SCI
Jusqu’à présent, les associés pouvaient céder des parts de sociétés à prépondérance immobilière, notamment de SCI, au moyen d’un simple acte sous seing privé.
Ce contrat, conclu directement entre le vendeur et l’acquéreur sans intervention d’un professionnel, permettait de fixer librement les conditions de la cession, notamment le prix et les modalités de la vente.
Si cette procédure offrait une grande souplesse, elle présentait également des limites en matière de sécurité et de contrôle des opérations. Les pouvoirs publics ont ainsi souhaité renforcer le cadre applicable afin de mieux prévenir les risques de fraude, de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.
Un professionnel devra désormais intervenir
La réforme impose désormais que toute cession de parts de SCI soit réalisée, sous peine de nullité, au moyen de l’un des actes suivants :
- un acte authentique établi par un notaire ;
- un acte contresigné par un avocat ;
- un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, lorsque la loi l’y autorise.
Ce document est indispensable pour permettre la déclaration de la cession auprès de l’administration fiscale ainsi que le paiement des droits d’enregistrement correspondants.
Dans quels cas un expert-comptable peut-il rédiger l’acte ?
L’expert-comptable peut établir un acte de cession uniquement lorsque celui-ci concerne une entreprise pour laquelle il assure déjà des missions comptables ou un accompagnement déclaratif et administratif.
Cette possibilité s’inscrit dans le prolongement de ses missions auprès de son client.
Les opérations concernées par cette réforme
L’expert-comptable peut établir un acte de cession uniquement lorsque celui-ci concerne une entreprise pour laquelle il assure déjà des missions comptables ou un accompagnement déclaratif et administratif.
Cette possibilité s’inscrit dans le prolongement de ses missions auprès de son client.
Les opérations concernées par cette réforme
Le nouveau formalisme vise les cessions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière, notamment des SCI.
Les nouvelles obligations ne concernent pas les cessions portant sur les parts ou actions d’organismes de placement collectif, tels que les SCPI, FCPI ou OPCVM.
Une entrée en vigueur imminente
Ces nouvelles règles entreront en application dès le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel.
Les associés souhaitant réaliser une cession de parts de SCI devront donc rapidement intégrer ce nouveau formalisme afin de sécuriser leurs opérations et d’éviter tout risque de nullité.
Ce qu’il faut retenir
Les opérations de cession de parts de SCI soulèvent des enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux importants. Les experts de CPA accompagnent les dirigeants, associés et investisseurs dans la préparation de leurs opérations, la sécurisation des actes et le respect des nouvelles obligations réglementaires, en coordination avec les professionnels compétents lorsque cela est nécessaire.
